こんにちは。
相模原の弁護士の多湖です。

今日は不動産鑑定についてのコラムです。

不動産鑑定とは

「不動産鑑定」というと、どのようなイメージがあるでしょうか？

不動産会社が行う鑑定？
弁護士が金額を出してくれる？…

一般の方で「不動産鑑定」を経験したことがある方は少ないです。

不動産鑑定は、「その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示すること」です。

目に見えない不動産の価格について、対象不動産に関する資料を収集、分析しつつ、種々の鑑定評価手法を駆使し、自然的、社会的、経済的及び行政的な要の影響を判断しながら、貨幣の金額を示す、その判断をいいます。

これは、国土交通省が定めている「不動産鑑定評価基準」という基準に基づき、「不動産鑑定士」という専門職が行い、それ以外の資格のものが「不動産鑑定」を行うことは出来ません。

不動産会社が行う「査定」などとは、根本的に違います。

不動産鑑定士は、令和７年１月１日時点で、８７８９人しかいないとされています（不動産鑑定士補除く）。

弁護士は、相続手続きでの不動産鑑定や、競売手続きでの調査の際に、不動産鑑定士と接することがあります。

裁判所での不動産鑑定

遺産分割調停等の裁判所の手続きにおいて、不動産会社の査定だけでは、お互いで不動産の評価額について合意が出来ず、不動産鑑定を行うことが多いです。

これは、不動産鑑定を経ないと、裁判官が不動産の価額を認定することが難しいためです。

一方で山林や田んぼなど、最初から不動産評価が難しそうな物件については、固定資産税評価額等が採用されることが多いです。

不動産鑑定は、双方の合意のもと、あるいは片方の申立てのもとに裁判所の決定で行われます。

「予納金」といって、不動産鑑定士の報酬分を予納しなければなりませんが、これがかなり高額になることがあります。

一般的な相続でも、１００～２００万円程度はかかると考えておいた方が無難です。現地調査等も必要になるため、それなりの時間を要します（数か月は必ず伸びます）。

そのため、不動産評価額に争いがあったとしても、その金額の差がそこまで大きくなければ、費用対効果の観点から、双方の協議で評価額を合意するということも大事です。

不動産鑑定士が不動産鑑定評価書を裁判所に提出後、申立人、相手方、双方の弁護士が不動産鑑定評価の妥当性について、それぞれの主張を記した書面を提出し、裁判所がそれらを踏まえて、不動産の評価額の決定及び遺産分割手続きを行います。

不動産の評価の難しさ

物や不動産に金額をつける作業は、非常に難しいです。

市況によっては、“不動産鑑定士が鑑定した金額の２倍で売却できた”という事例も珍しくはありません。

不動産鑑定士が鑑定する金額で最も多いのは「正常価格」というものですが、これは適正な価格という価値判断を織り込むので、過熱している市場では、保守的な金額になりやすいからです。

裁判所もこの金額を採用します。

そのため、実際には「もっと高く売れるのに。」という事案でも、認定結果が低く出るということはあります。

相続手続きにおいては、不動産評価が、権利に直結するかなり重要な論点となります。
そのため、不動産鑑定に精通する弁護士に、きちんと依頼をすることが必要です。

以　上